Plan de financement

Le plan de financement

On reprend ici tous les coûts que l'acheteur va devoir prévoir pour définir son plan de financement :

Les frais de négociation : concernent la rémunération de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire) qui vend le bien, ces frais sont souvent à la charge du vendeur et donc inclus dans le prix annoncé.

Les frais de prise de garantie : Hypothèque, IPPD, caution, etc

Les frais de mutation (frais de notaire) : l'acquisition d'un logement est soumise à divers frais, impôts et taxes perçus au profit du Trésor Public par l'intermédiaire d'un notaire.

Les frais de notaire couvrent quatre domaines :

les honoraires du notaire proprement dits. Ils sont fixés par un barème officiel et évoluent entre 1,5 % environ pour un bien de 76.225 euros (1.144 euros TTC), 1,2 % pour un bien de 152.449 euros (1.829 euros TTC) et se stabilisent autour de 1,1 % de la valeur du bien pour des biens d'une valeur de 304.898 euros ou plus (3.354 euros TTC).

les taxes de mutation (départementale et communale) qui sont proportionnelles à la valeur du bien et se montent aujourd'hui à environ 4,9 % de la valeur du bien.

les frais d'acte du notaire (Etat civil, copies authentiques, dossier) qui varient selon les dossiers et les actes effectués mais qui peuvent atteindre environ 229 euros à 305 euros pour un dossier de 121.959 euros.

les débours du notaire qui sont des charges que le notaire doit payer (hypothèque, cadastre, géomètre) qui là encore varient selon les dossiers mais peuvent atteindre environ 152 euros.


Les frais de travaux : Des travaux de différents types peuvent être à prévoir et sont à inclure dans le plan de financement. En cas d'apport personnel suffisant pour couvrir le montant du prêt, la banque pourra conseiller au client de prendre à son compte les travaux et de ne pas les inclure dans le montant du financement.

L'avantage, le client n'aura pas à supporter les intérêts intercalaires dûs au déblocage des fonds.

Les apports personnels :

La trésorerie personnelle (SICAV, actions, assurance-vie, etc)

L'épargne issue d'un Plan d'Epargne Logement ou d'un Compte Epargne Logement.

Le Prêt d'Accession Sociale et le prêt à taux zéro.

Les prêts ou les dons familiaux.

L'épargne acquise au titre de la participation d'entreprise.

Les prêts relais (prêt en attente de revente d'un autre logement).

Les prêts du 1 % patronal.

Les prêts départementaux, des caisses de retraite, des mutuelles, de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat)

Financement

Le taux nominal :

C'est le taux de base d'un prêt. Il ne tient pas compte des frais de dossier, d'inscription, de cotisation d'assurance... Il sert de référence pour le calcul des intérêts prélevés dans la mensualité.

Les assurances :

Voir la rubrique Assurance

Les frais de dossiers :

Ils sont en général calculés par les banques à hauteur de 1% du montant du prêt mis en place plafonnés aux environs de 1000€. Pas de frais de dossier à La Poste.

Les frais de prise de garantie :

Voir la rubrique Garanties

Les indemnités de remboursement anticipé :

Pour la majorité des prêts, il est contractuellement prévu la perception d'indemnités en cas de remboursement anticipé partiel ou total. Ces indemnités s'élèvent à 6 mois d'intérêt avec un plafond de 3 % du capital restant dû en cas de remboursement anticipé total ou 3 % du capital remboursé en cas de remboursement anticipé partiel. Certains établissements ne facturent pas d'indemnités sur les remboursements anticipés portant sur les prêts Epargne Logement ou sur les Prêts à taux révisable, mais ce n'est pas toujours le cas.

Les modalités de remboursement anticipé doivent être notifiées dans les conditions générales du contrat d'origine.

Pour toutes les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 1999, il est désormais interdit à un établissement bancaire de facturer ces pénalités si le remboursement anticipé découle d'un des motifs suivants :

Vente de la résidence principale suite au changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint,

Décès de l'emprunteur ou du conjoint,

Cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint.


Les intérêts intercalaires, pour les constructions ou travaux :

Dans la plupart des cas, un prêt est libéré en un seul versement lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. La banque effectue un règlement au notaire qui lui-même règle le vendeur. L'amortissement du prêt commence, en général, dès le mois suivant. La première mensualité inclut l'amortissement d'une partie du capital ainsi que les intérêts.

La situation est différente pour faire construire une maison ou faire de gros travaux consécutifs à l'acquisition. Les versements devront être faits en plusieurs étapes et le prêt souscrit sera débloqué dans le même échéancier.

La banque permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été entièrement versés. Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds.

Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l'argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les portions de crédits libérées, au taux du prêt souscrit. Pour estimer leur montant, il suffit d'appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.

Pour illustrer les mécanismes des intérêts intercalaires, prenons l'exemple d'un projet de construction :

Acquisition d'un bien neuf (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), d'une valeur de 180 000 €. Pour le financer, le client emprunte 150 000 € à 4,10 % (hors assurance) sur 15 ans. Les mensualités hors assurance de ce prêt se montent à 1 117 €. Parallèlement une assurance de prêt est souscrite à 0,35 % ; les mensualités d'assurance s'élèvent à 44 €.

Dans ce type d'opération immobilière, le paiement du bien est échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Le prêt sera donc libéré en plusieurs versements qui correspondront aux tranches suivantes :

5 % à la réservation,

30 % du prix lorsque les fondations sont achevées,

35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité des terrasses,

25 % lorsque les travaux sont achevés,

5 % à la livraison.


On rappellera que lors de la signature du contrat, il faut payer au minimum avec ses propres fonds les frais de notaire et les frais de garantie. Les banques acceptent sans difficulté de financer l'intégralité d'une acquisition, mais ne financent pas les frais de notaire et de garantie.

Pour que la banque du client mais surtout une banque concurrente puisse examiner le dossier, donner un accord et émettre une offre de prêt, la banque demandera une liste de pièces justificatives afin d'analyser la situation, le profil et le potentiel du client. Il s'agit généralement de la liste suivante mais d'autres pièces supplémentaires pourront être demandées :

Pièce d'identité

3 derniers bulletins de salaire

Dernier IRPP

3 derniers relevés de compte de tous les comptes existants

Compromis signé ou contrat de réservation

Tableau d'amortissement des crédits en cours

Justificatif de l'apport personnel